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Lors de la séance extraordinaire du conseil municipal de Mont-Royal qui a eu lieu le mardi 12 décembre 2023 à 18 h, j’ai voté en faveur de l’adoption du budget 2024. Personnellement, je crois important de donner toutes les raisons et motivations qui pourront permettre la compréhension de cette décision.
Le saviez vous? Au Québec, « le gouvernement ne permet pas aux municipalités d’avoir un budget déficitaire ». |
Chaque municipalité a donc la responsabilité d'établir un budget prévisionnel, pour l’année à venir. Elle doit recenser, identifier, classer les dépenses et les recettes, puis dans ce contexte elle doit réaliser des ajustements pour atteindre l'équilibre budgétaire, et aussi :
Offrir tous les services municipaux
Couvrir les augmentations de dépenses de fonctionnement
S’assurer de la viabilité financière de la Ville
Prévoir le financement des grands projets.
Les recettes fiscales :
La taxe foncière imposée sur la valeur des immeubles constitue une source importante de financement pour les municipalités. La base de cette imposition repose sur les rôles d’évaluation foncière, dont la confection et la tenue à jour relèvent des organismes municipaux responsables de l’évaluation.
Dans le cas de Mont-Royal, cette responsabilité revient à la Ville de Montréal.
Les dépenses :
C’est l’Administration de la Ville qui prépare le budget prévisionnel de fonctionnement de la Ville. Les membres du conseil municipal ont un certain droit de regard restreint sur celui-ci.
En cas de manque de recettes ou de charges trop élevées, la Ville se voit obligée d’augmenter les taxes pour éviter un déficit budgétaire.
Je vous présente ci-dessous un sommaire des facteurs ayant eu un impact sur la prise de décision lors de la préparation du budget de fonctionnement en 2023, puis en 2024.
La variation du compte de taxes s’explique globalement par cinq éléments :
a variation des valeurs du nouveau rôle d’évaluation 2023-2024-2025
L’augmentation du budget de fonctionnement de la Ville en 2023 et 2024
L’augmentation de la quote-part versée à l’Agglomération de Montréal
Le nouveau modèle de taxation – Balises supérieures permises par la Loi
La gestion plus restrictive quant à l’utilisation des surplus accumulés pour financer les dépenses de fonctionnement.
Détaillons un peu plus ces 5 points :
Le régime d’impôt foncier utilisé à Ville Mont-Royal est le régime à taux variés.
Le régime d’impôt foncier à taux variés désigne l’ensemble des dispositions permettant aux municipalités de fixer des taux de taxe foncière différents selon certaines catégories d’immeubles.
Ville Mont-Royal, dans la dernière évaluation foncière, a eu une hausse plus élevée que la moyenne des villes liées de l’Île de Montréal. Ces variations moyennes sont :
· Résidences unifamiliales : 39,3 %
· Condominium : 30,4 %
· 2 à 5 logements : 28,4 %
· 6 logements ou plus : 34,9 %
· Bureaux : 7,7 %
· Centres commerciaux : -15,4 % * (voir annexe)
· Commercial diversifié : 21,1 %
· Institutionnel : 27,5 %
· Industries : 63,7 %
2. Augmentation de budget de fonctionnement de Ville Mont-Royal en 2023
Les éléments suivants ont eu un impact sur le budget de fonctionnement de la Ville :
L’inflation élevée a varié de 6% à 8% selon les secteurs
La variation à la hausse du taux d’intérêt sur la dette à long terme et les coûts
Les résultats défavorables des appels d’offres publics et par invitation pour plusieurs contrats 2022-2023;
L’augmentation des coûts des projets d’investissement
La hausse des coûts relatifs à l’approvisionnement en biens et services tel que : le carburant, le sel de déglaçage, l’équipement informatique, etc.
3. Augmentation de la quote-part versée à l’Agglomération de Montréal
Le taux de quote-part de l’Agglomération de Montréal est imprévisible et les villes liées n’ont pas de contrôle sur les quotes-parts imposées
La quote-part imposée à notre ville est passée de 63,7 M$ en 2022 à 67,2M$ en 2023 et 69,1 M$ en 2024.
4. Introduction d’un nouveau modèle de taxation afin de se prévaloir des balises supérieures permises par la loi et relatives aux taux de taxation.
Ceci a pour résultat :
De limiter l’augmentation pour le secteur résidentiel unifamilial et condo
Une augmentation plus importante pour la catégorie 6 logement et plus → Cette catégorie d’immeubles a bénéficié depuis au moins 2006 d’un taux de taxe égale à celui de la catégorie résidentielle;
Une augmentation plus importante pour la catégorie des immeubles industriels.
5. Gestion plus restrictive quant à l’utilisation des surplus accumulés pour financer les dépenses de fonctionnement
Les surplus utilisés pour alléger et contrôler l’augmentation de taxes en 2023 et 2024 sont respectivement de 7 983 000 $ et de 5 695 200 $.
Lors de l’exercice budgétaire de 2023 le conseil a :
Examiné rigoureusement tous les postes de dépenses et de revenus de notre Ville.
Constaté que, la catégorie d’immeubles 6 logements et plus a bénéficié depuis au moins 2006 d’un avantage important qui est celui d’un taux de taxe égal à celui de la catégorie résidentielle. Pendant, près de 17 ans, les propriétaires ainsi que les locataires ont bénéficié de cet avantage.
Constaté que les villes de Beaconsfield, Côte-St-Luc, Dollard-Des-Ormeaux, Kirkland, Montréal-Est, Montréal-Ouest, Sainte-Anne-De-Bellevue et Westmount utilisent des taux différents et plus élevés pour les 6 logements et plus en comparaison de celui des résidences unifamiliales.
Constaté qu’à Montréal, les taux pour les immeubles de 6 logements et plus de chacun des arrondissements sont plus élevés que celui de Mont-Royal. Les facteurs utilisés varient entre 1,03 et 1,33.
Constaté que tous les immeubles commerciaux, industriels et les terrains vacants de VMR sont déjà taxés à un taux supérieur à celui des résidences unifamiliales, comme le prévoit la Loi. En décembre 2022, le conseil a décidé de manière unanime d’enlever cet avantage pour la catégorie d’immeuble de 6 logements et plus.
Le saviez-vous? De par la loi, cette catégorie d’immeubles, est considérée comme une entreprise. |
De ce fait :
Toutes les dépenses des propriétaires sont déductibles d’impôt. Cela inclut la taxe municipale. Celle-ci augmente en fonction de l’augmentation de valeur marchande. Dans le dernier rôle d’évaluation une augmentation de 7 % à 207.83% sur les valeurs marchandes de cette catégorie d’immeubles a été constatée.
D’autre part, la loi permet à ces propriétaires de transférer l’augmentation de leurs taxes aux locataires. C’EST ICI QUE RÉSIDE LE NERF DE LA GUERRE !
En résumé ces entreprises bénéficient de multiples avantages :
Elles sont autorisées à transmettre la totalité de leurs taxes municipales aux locataires
Elles déclarent leurs taxes municipales sur leur déclaration d’impôts et donc bénéficient d’un retour d’impôts alors que l’ensemble des citoyens y compris les locataires ne bénéficient d’aucune déduction en ce sens.
Elles bénéficient d’un GAIN EN CAPITAL IMPORTANT TEL QUE CELUI DE 2023-2024-2025,
Trouvez-vous ceci NORMAL ?
Les lois sur les logements locatifs sont régies par le gouvernement via le Tribunal Administratif du Logement (TAL).
C’est auprès du TAL ainsi qu’auprès des instances gouvernementales responsables que les locataires devraient se tourner pour demander des changements et réclamer leurs droits.
La municipalité n’a malheureusement pas d’autre choix que d’équilibrer son budget avec équité pour tout le monde.
Le budget 2023 de la Ville tel qu’adopté le 13 décembre 2022, a ciblé une augmentation de taxes de la maison unifamiliale moyenne proche du taux d’inflation : 6,92%.
Le conseil a adopté à l’unanimité le budget de fonctionnement de 2023 en choisissant des nouveaux coefficients par rapport au taux de base (TB) pour chaque catégorie d’immeubles.
Le budget 2024 de la Ville tel qu’adopté le 12 décembre 2023, a ciblé une augmentation de taxe uniforme pour toutes les catégories d’immeubles plus basse que 6% en conservant la même balise des coefficients par rapport au taux de base (TB) choisi en 2023. Le résultat est que le taux d’augmentation de taxe a été fixé à 5,95 % pour toutes les catégories d’immeubles.
Si nous avions décidé de modifier le coefficient d’une catégorie particulière d’immeubles à la baisse par rapport à celui choisi en 2023, nous n’aurions eu que 2 solutions pour équilibrer le budget
Augmenter le taux de taxe correspondant des autres catégories d’immeubles
Piger plus de fonds dans les coffres du surplus accumulé et les réserves financières de la Ville.
La première solution est équivalente à subventionner une catégorie d’immeubles en particulier par l’argent qui provient de surtaxation des autres catégories.
La seconde est encore équivalente à subventionner une catégorie d’immeubles en particulier avec l’argent qui provient aussi de tous les citoyens;
Réduire davantage les surplus accumulés revient à vider les coffres de la Ville et à diminuer la capacité financière de la Ville à faire face à tous les aléas qui pourraient arriver dans l’année telle que la catastrophe du verglas que nous avons vécue au printemps 2023. Donc, cela mettrait en péril la « gestion de risque » de la municipalité et par conséquent la sécurité des résidents.
Selon vous, les catégories d’immeubles, qui ne bénéficient pas d’avantages fiscaux doivent-elles subventionner les immeubles de 6 logements et plus?
D’après vous, qui bénéficierait d’une telle subvention? Les locataires ou les propriétaires?
Dans les circonstances énumérées ci-dessus, j’ai choisi voter en faveur du budget de fonctionnement 2024.
Veuillez trouver le résumé des taux de taxes pour le BUDGET 2022, 2023 et 2024 :
« Chers concitoyens ».
Salutations,
Maryam Kamali Nezhad, ing., Ph.DConseillère municipale indépendante, District 2- Ville Mont-Royal 514-222-9281
*Un autre défi en 2023 était de devoir manœuvrer avec la variation à la baisse des valeurs de certains immeubles commerciaux d’envergure, comme : Centre d’achat Rockland et Secteur Royalmount.
Why did I vote 'for' the 2024 operating budget?
At the special meeting of the Town of Mount Royal Council held on Tuesday, December 12, 2023 at 6 p.m., I voted in favour of adopting the 2024 budget. Personally, I think it's important to give all the reasons and motivations for this decision.
Did you know? In Quebec, "the government does not allow municipalities to have a deficit budget". |
Each municipality is therefore responsible for drawing up a provisional budget for the coming year. It must list, identify and classify expenditure and revenue, and then make adjustments to achieve a balanced budget:
Provide all municipal services
Cover increases in operating expenditure
Ensure the city's financial viability
Provide funding for major projects.
Tax revenue:
Property tax levied on the value of buildings is a major source of funding for municipalities. The basis for this taxation is the property assessment rolls, which are drawn up and kept up to date by the municipal bodies responsible for assessment.
In the case of Town of Mount Royal, this responsibility falls to the City of Montreal.
Expenses:
The city administration prepares the city's provisional operating budget. The members of the Town Council have a limited right of scrutiny over the budget.
In the event of a shortfall in revenue or excessive expenditure, the city is obliged to raise taxes to avoid a budget deficit.
Below is a summary of the factors that had an impact on the decisions taken when preparing the operating budget for 2023 and 2024.
Overall, the change in the tax bill can be explained by five factors:
The change in values on the new 2023-2024-2025 assessment roll
The increase in the city's operating budget in 2023 and 2024
The increase in the share paid to the Agglomération de Montréal
The new taxation model - Higher limits permitted by law
More restrictive management of the use of accumulated surpluses to finance operating expenditure.
Let's take a closer look at these 5 points:
1- The property tax system used in Town of Mount Royal is the variable-rate system.
The various-rate property tax system refers to all the provisions allowing municipalities to set different property tax rates for certain categories of property.
In the last property assessment, Town of Mount Royal had a higher increase than the average for related towns on the Island of Montreal. The average variations are as follows:
Single-family homes: 39.3%
Condominiums: 30.4%
2 to 5 units: 28.4%
6 units or more: 34.9%
Office buildings: 7.7%
Shopping centres: -15.4% (* see Annex)
Diversified commercial: 21.1%
Institutional: 27.5%
Industrial: 63.7%
2- Increase in Town of Mount Royal's operating budget in 2023
The following factors have had an impact on the Town's operating budget:
high inflation ranging from 6% to 8% depending on the sector
The upward variation in the interest rate on long-term debt and costs
Unfavourable results of public and invitational tenders for several 2022-2023 contracts;
Higher capital project costs
Rising costs for the supply of goods and services such as fuel, de-icing salt, IT equipment, etc.
3- Increase in the share paid to the Agglomération de Montréal
The Agglomération de Montréal co-payment rate is unpredictable, and the associated cities have no control over the co-payments imposed.
Our city's assessed contribution has risen from $63.7 million in 2022 to $67.2 million in 2023 and $69.1 million in 2024.
4- Introduction of a new taxation model to take advantage of the higher tax rate limits permitted by law. This will result in
limiting the increase for single-family homes and condos
A larger increase for the 6-unit and over category →Since at least 2006, this category of buildings has benefited from a tax rate equal to that of the residential category;
A larger increase for industrial buildings.
5- More restrictive management of the use of accumulated surpluses to finance operating expenses
The surpluses used to reduce and control tax increases in 2023 and 2024 are $7,983,000 and $5,695,200 respectively.
During the 2023 budget year, the Council:
Rigorously examined all of our City's expenditure and revenue items.
Observed that, since at least 2006, the category of buildings with 6 or more dwellings has benefited from a major advantage, namely a tax rate equal to that of the residential category. For nearly 17 years, both owners and tenants have benefited from this advantage.
Noted that the cities of Beaconsfield, Côte-St-Luc, Dollard-Des-Ormeaux, Kirkland, Montréal-Est, Montréal-Ouest, Sainte-Anne-De-Bellevue and Westmount use different and higher rates for dwellings with 6 or more units compared with single-family homes.
In Montreal, the rates for buildings with 6 or more dwellings in each borough are higher than those in Mount Royal. The factors used vary between 1.03 and 1.33.
Noted that all of VMR's commercial and industrial buildings and vacant lots are already taxed at a higher rate than single-family homes, as stipulated in the Act.
In December 2022, the Council unanimously decided to remove this benefit for buildings with 6 or more dwellings.
Did you know that? By law, this category of building is considered a business. |
As a result:
All owner expenses are tax deductible. This includes municipal tax. This increases in line with the increase in market value. The latest assessment roll showed an increase of 7% to 207.83% in the market value of this category of property.
On the other hand, the law allows these landlords to pass on the increase in their taxes to their tenants. THIS IS WHERE THE SINEWS OF WAR LIE!
To sum up, these companies benefit from a number of advantages:
They are authorised to pass on all their municipal taxes to tenants
They declare their council tax on their tax return and therefore benefit from a tax deduction, whereas all citizens, including tenants, do not benefit from any such deduction.
They benefit from a MAJOR CAPITAL GAIN SUCH AS THAT OF 2023-2024-2025,
Do you find this NORMAL?
Rental housing laws are regulated by the government through the Rental Administration Tribunal (TAL).
It is to the TAL and to the responsible government bodies that tenants should turn to ask for changes and claim their rights.
Unfortunately, the municipality has no choice but to balance its budget fairly for everyone.
The City's 2023 budget, as adopted on December 13, 2022, targeted a tax increase for the average single-family home close to the rate of inflation:
6.92%.
Council unanimously adopted the 2023 operating budget by choosing new coefficients in relation to the base rate (TB) for each building category.
The City's 2024 budget, as adopted on December 12, 2023, targeted a uniform tax increase for all building categories that was lower than 6%, while maintaining the same coefficients in relation to the base rate (BR) chosen in 2023. The result is that the rate of tax increase has been set at 5.95% for all building categories.
If we had decided to lower the coefficient for a particular category of buildings compared with the one chosen in 2023, we would have had only 2 solutions for balancing the budget
Increase the corresponding tax rate for other property categories
Draw more funds from the city's accumulated surplus and financial reserves.
The first solution is equivalent to subsidizing a particular building category with money from the overtaxation of other categories.
The second solution is still equivalent to subsidising a particular category of buildings with money that also comes from all citizens;
Further reducing the accumulated surpluses would empty the city's coffers and reduce its financial capacity to deal with any unforeseen events that might occur during the year, such as the ice storm we experienced in the spring of 2023. This would jeopardise the municipality's "risk management" and, consequently, the safety of residents.
In your opinion, should building categories that don't benefit from tax breaks subsidise buildings with 6 units or more?
Who do you think would benefit from such a subsidy? Tenants or owners?
In the circumstances listed above, I have chosen to vote in favour of the 2024 operating budget.
Please find a summary of the tax rates for the 2022, 2023 and 2024 BUDGETS:
« Dear fellow citizens».
Yours sincerely.
Maryam Kamali Nezhad, Eng, PhD
Independent Municipal Councillor, District 2- Town of Mount Royal
514-222-9281
* Another challenge in 2023 was having to manoeuvre with the downward variation in the values of certain major commercial properties, such as the Rockland Shopping Centre and the Royalmount sector.